I debiti del Condominio

La premessa ovvia, affrontando questo problema è che le spese, in via generale, per la conservazione e il godimento delle parti comuni di un condominio sono a carico dei singoli condomini in misura proporzionale al valore delle singole proprietà (art. 1203 c.c.).

Con la sentenza della Corte di Cassazione a Sezioni Unite n. 9148/08 veniva esclusa la solidarietà passiva tra i condomini.

Il creditore del condominio non potrà, quindi, più agire contro un singolo condomino per il credito vantato; dovrà, una volta ottenuta la condanna dell’amministratore quale rappresentante dei condomini, procedere esecutivamente nei confronti di questi ultimi ma non più per l’intera somma dovuta ma solo nei limiti della quota di ciascuno.

Il condomino in regola con i pagamenti viene, quindi, assimilato ad un fideiussore contro cui si può agire solo dopo aver tentato l’escussione presso il debitore principale.

L’art. 66 disp. Att. C.c. stabilisce che “per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore ….. è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino I dati dei condomini morosi. I creditori non potranno agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti se non dopo l’escussione degli altri condomini”.

Il principio di parziarietà delle obbligazioni è applicabile nelle obbligazioni pecuniarie. Vi sono però dei casi in cui detto principio non è applicabile quali ad es. i casi di responsabilità disciplinati dagli art. 2043  c.c., 2051 c.c. e 2055 c.c.

Il novellato art. 1135, numero 4, c.c. prevede “alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori; se i lavori devono essere eseguiti in base ad un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fonto può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti”.

Il legislatore ha previsto inoltre che l’amministratore debba agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati ai sensi dell’art. 1129 c.c.

Sempre l’art. 1129 c.c. dispone che l’amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi su uno specifico conto corrente intestato al condominio. Questo permette di poter pignorare dette somme da parte del terzo creditore.

Fatte queste premesse, il creditore del condominio, una volta ottenuto il titolo per agire  ed una volta notificato dovrà attendere che l’amministratore, convocata l’assemblea ripartisca il debito tra tutti i condomini sulla scorta dei rispettivi millesimi di proprietà.

Nel caso di condomini morosi, su richiesta del credito, l’amministratore dovrà fornire i dati di coloro che si sono resi inadempienti. Nell’ipotesi di mancata consegna di tali dati, il creditore potrà agire contro il condominio per ottenere i dati con conseguente condanna alle spese.

Una volta ottenuti i dati, il creditore potrà agire nei confronti dei condomini morosi e solo dopo l’insuccesso dell’esecuizone a carico di questi si potrà procedere nei confronti degli altri.

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